Cosa sono le tabelle millesimali
Il condominio sorge ogni qualvolta convivono, in uno stesso edificio o complesso, proprietà private esclusive e parti comuni necessarie alla fruizione delle proprietà private. Basti pensare a un edificio composto da soli appartamenti (proprietà private esclusive) per il cui accesso sono necessarie le scale, l’androne e l’ascensore (parti comuni).
Dal punto di vista giuridico, quindi, possiamo individuare due tipologie di diritti:
- proprietà esclusiva
- proprietà di comunione forzosa.
Le tabelle millesimali vanno a regolamentare i diritti di proprietà comune, sulla base dell’estensione della proprietà esclusiva, usata come peso.
Le tabelle millesimali sono lo strumento che i condomini e l’amministratore di condominio hanno per poter correttamente individuare le quote di partecipazione alle spese di mantenimento e godimento delle parti comuni di un condominio, nonché per poter determinare le maggioranze in sede assembleare.
Quali sono le parti comuni?
Per l’individuazione e definizione delle parti comuni bisogna fare riferimento all’articolo 1117 del Codice civile:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”
L’uso delle parti comuni è regolamentato dall’art. 1102 del Codice:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”
Millesimi e tabelle millesimali
I millesimi rappresentano la quota di partecipazione che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio. Il valore millesimale (numero di millesimi) è determinato in proporzione al valore del/dei bene/i che il condomino possiede all’interno del condominio.
Ciascun condomino, infatti, potrebbe possedere solo una proprietà (cantina, garage, abitazione, etc..) o contemporaneamente avere più beni immobili.
Il millesimo viene, quindi, definito come il valore delle proprietà di ciascun condomino in rapporto all’intero edificio (che per convenzione vale 1000). Da questa definizione si evince che il numero di millesimi di ciascun condomino è sempre inferiore a 1000.
Quali tabelle millesimali esistono?
Non vi è un numero preciso di tabelle millesimali che ogni condominio deve avere. Sebbene esistano delle tabelle millesimali di base, ritenute fondamentali per la corretta ripartizione delle spese, spesso vengono redatte tabelle per soddisfare specifiche esigenze nate dalla peculiarità del complesso in esame.
Inoltre la scelta della corretta tabella millesimale da applicare per ripartite correttamente le spese condominiali è uno dei compiti più delicati di ogni amministratore di condominio.
La ripartizione degli oneri condominiali ordinari e straordinari, andando a toccare l’economia delle famiglie va fatta con massima cura e correttezza.
Le principali tabelle millesimali, immancabili in ogni condominio sono:
- tabella generale di proprietà (nota anche come tabella 1 o tabella A): serve a ripartire la maggior parte delle spese riguardanti l’intero condominio quali assicurazione, compenso dell’amministratore, manutenzioni straordinarie, luce, etc…;
- tabella ascensore: usata per ripartire le spese inerenti l’ascensore quali manutenzione ordinaria e straordinaria;
- tabella scala: viene redatta solo per i condomini aventi più scale e viene usata per la ripartizione delle spese che interessano solo una scala;
- tabella riscaldamento comune.
Calcolo dei millesimi e redazione delle tabelle
La redazione delle tabelle millesimali e il relativo calcolo dei millesimi viene effettuato dal tecnico incaricato sulla base delle superfici di ogni singola unità immobiliare (appartamenti, box cantine, etc…). Note le superfici, queste devono essere rapportate alla superficie totale dell’edificio.
Fondamentalmente il calcolo si basa sui seguenti passaggi:
- si effettuano i rilievi metrici di superfici, altezze, esposizioni, etc…;
- si moltiplica la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare per dei coefficienti correttivi ottenendo le superfici virtuali;
- Si sommano le superfici ottenendo la superficie totale dell’edificio; questa superficie viene equiparata a 1000;
- Si ottengono i millesimi delle singole unità immobiliari ragguagliandole alla superficie totale dell’edificio.
La definizione dei coefficienti correttivi viene effettuata dal tecnico incaricato, anche sulla base di linee guida (ad esempio la circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici).
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