Coefficienti correttivi: approfondimento

Cosa sono i coefficienti correttivi

I coefficienti correttivi sono dei parametri, necessari per il calcolo delle tabelle millesimali, la cui funzione è quella di modificare le superfici reali (misurate) affinché si pervenga alla determinazione del costo–valore degli alloggi in base alla valutazione delle caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato.

Come già accennato nell’articolo “Tabelle millesimali, le basi per comprenderle“, il punto di partenza per la definizione dei coefficienti correttivi è la circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici. Tuttavia tali coefficienti vanno poi modificati per tenere conto delle peculiarità del condominio.

Esistono diverse famiglie di coefficienti correttivi, ognuna delle quali tiene conto di uno specifico aspetto del vano quale: esposizione, destinazione d’uso, orientamento, luminosità, etc…

Coefficiente di destinazione

I coefficienti correttivi che tengono conto della destinazione d’uso dei singoli vani. Tali coefficienti incrementano (se > 1) o diminuiscono (se < 1) la superficie virtuale a seconda dell’importanza del vano. Ad esempio risulta evidente come un soggiorno abbia un valore più elevato rispetto al corridoio o a uno sgabuzzino. Una possibile combinazione di coefficienti correttivi è la seguente

• Ingresso: 0.8
• Soggiorno: 1
• Letto: 1
• Pranzo: 1
• Studio: 1
• Cucina: 0.95
• Ripostiglio: 0.8
• Bagno: 0.9
• Antibagno: 0.75
• Cabina armadio: 0.75
• Corridoio:0.75
• Disimpegno: 0.75
• Balcone: 0.35
• Terrazzo: a livello 0.22
• Giardino: 0.22
• Ufficio: 1.3
• Box auto: 0.5
• Negozi: 1.5
• Deposito: 0.8
• Logge racchiuse da 3 pareti: 0.5
• Cantine e soffitte di sgombero: 0.45

Coefficienti di luminosità

Per il calcolo del coefficiente di luminosità bisogna calcolare la superficie illuminata data dalle finestre che producono illuminazione in un vano. Si tiene conto sia delle finestre appartenenti al vano in oggetto che delle finestre appartenenti ad altri vani ma che partecipano a far entrare luce in tale vano.

Il calcolo del valore della luminosità si effettua facendo il rapporto tra la superficie dell’ambiente (Sa) e la la superficie delle finestre (Sf):

K = Sf / Sa

In base al valore di K possiamo determinare i coefficienti di luminosità come segue:

• K >= 1/6 –> 1
• K=1/7 –> 0.965
• K=1/8 –> 0.94
• K=1/9 –> 0.92
• K=1/10 –> 0.9
• Spazi aperti 1

Coefficiente di orientamento

I coefficienti correttivi di orientamento tengono conto della direzione cui è disposto il vano rispetto ai punti cardinali. Inoltre è previsto anche il caso di vano senza finestra, il cui valore è minore rispetto a vani con finestre, a prescindere dalla loro esposizione.

• Sud: 1
• Sud Est: 0.97
• Est: 0.9
• Nord Est: 0.85
• Nord: 0.8
• Nord Ovest: 0.85
• Ovest 0.9
• Sud Ovest: 0.97
• Senza finestra: 0.75

Coefficienti di altezza interna

Il valore di un immobile e dei vani che lo costituiscono dipende anche dall’altezza dello stesso. Infatti immobili con un’altezza più elevata valgono di più rispetto a quelli con altezza interna inferiore.

Durante la redazione delle tabelle millesimali di un condominio, risulta evidente che se tutti gli immobili hanno la stessa altezza interna, tale coefficiente non ha molta importanza. Tuttavia vi sono casi in cui gli immobili non hanno la stessa altezza ed in particolare bisogna attenzionare:

• condomini con locali commerciali al piano terra;
• condomini nei quali in costruttore si è riservato l’ultimo piano poichè di solito hanno un’altezza maggiore;
• eventuali locali sottoscala.

Per definire tale coefficiente basta attribuire 1 all’altezza interna libera della maggior parte dei vani: ad es. 2,7 m < H < 3,0 m –> coefficiente correttivo = 1

Poi si assegnano valori inferiori a 1 ai vani con altezza minore a 2,7 m e valori maggiori per vani con altezza superiore ai 3 m.

Coefficiente di prospetto, affaccio o veduta

Come suggerisce il nome stesso, tale coefficiente tiene conto di dove affacciano i vari vani. Risulta evidente che un affaccio su un parco o su una zona panoramica abbia maggiore valore di un affaccio su un pozzo luce.

• affaccio su giardini e vedute panoramiche: 1,00-0,95
• affaccio su strade: 0,95
• affaccio su zone di rispetto: 0,90 ÷ 0,85
• affaccio su cortili: 0,85
• affaccio su chiostrine: 0,80
• locali senza finestre e cantinati: 0,75

Coefficienti di piano

Un ulteriore e fondamentale coefficiente correttivo da tenere in considerazione per la redazione delle tabelle millesimali è il coefficiente di piano.

L’andamento dei coefficienti di piano varia in funzione della presenza dell’ascensore:

• nei condomini ove è presente l’ascensore il coefficiente di piano cresce salendo di piano;
• viceversa, nei condomini privi di ascensore, i piani più bassi hanno un coefficiente di piano maggiore rispetto ai piani più alti.

Nel primo caso, ovvero condomini con presenza dell’ascensore, può adottarsi la seguente classificazione:

• Ps : 0,75
• Pt : 0,85
• Pr : 0,90
• P1 : 0,95
• da P2 a pn-2 : 1,00
• Pn-1 : 1,00 con detrazioni
• Pn : 1,00 con detrazioni

Avendo indicato con ps il piano scantinato, pt il piano terreno, pr l’eventuale piano rialzato, p1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

Le detrazioni sono le seguenti:

• ambienti sotto terrazzo: 0,03
• ambienti sotto tetto: 0,02
• servitù quali lavatoi, cabine: 0,02

Nel caso di fabbricato privo di ascensore, considerando la difficoltà di acceso ai piani più alti, la situazione deve essere invertita.

• Ps : 1
• Pt : 1
• Pr : 1
• da P1 a pn-2 : decresce fino ad arrivare a 0.90 con detrazioni