Cosa sono le tabelle millesimali e a cosa servono?

Le tabelle millesimali indicano le quote di proprietà delle parti comuni di un edificio espresse come rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell’intero edificio (posto pari a 1.000). Tramite le tabelle millesimali si determina, inoltre, il peso di ciascun condomino nell’assemblea condominiale e la sua quota parte di spese condominiali relative alle parti in comune.tabelle millesimali

Un condominio è un edificio composto da più unità immobiliari di proprietà esclusiva non della stessa persona. In tale condominio sono inoltre presenti una serie di parti in comune a tutti i condomini quali le aree a verde, le scale, i cortili, ecc…

Queste parti in comune afferiscono ai diversi condomini in proporzione al valore delle proprie unità immobiliari. Ne risulta che la partecipazione alla proprietà delle parti in comune sarà differente tra i vari condomini poiché differente è il valore dei vari immobili. Tale differenza assume la sua massima importanza nel momento in cui bisogna ripartire le spese condominiali inerenti le parti in comune: la partecipazione alle spese sarà direttamente proporzionale al valore dell’immobile.

Determinazione delle tabelle millesimali

Per determinare le tabelle millesimali bisogna innanzitutto determinare la superficie di ogni unità immobiliare presente nell’edificio per rapportarla al volume totale del condominio (in millesimi).
Sono escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni.

La determinazione dei millesimi delle unità immobiliari, ovvero la stesura delle tabelle millesimali, risulta sempre obbligatoria secondo quanto indicato dall’art. 68 delle disposizioni di attuazione al codice civile (modificato dalla legge n. 220/2012 modifiche alla disciplina del condominio negli edifici)

art. 68 disposizioni di attuazione al codice civile

… l valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Inoltre le tabelle millesimali sono un allegato del regolamento di condominio, la cui stesura è obbligatoria quando il numero di condomini è superiore a 10 (art. 1138 del codice civile).

art. 1138 codice civile

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

tabelle millesimali redazione

Quando si può richiedere la variazione  delle tabelle millesimali?

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile (modificato dalla legge n. 220/2012 modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) sancisce che una eventuale modifica o rettifica delle tabelle millesimali deve avere l’unanimità.

Nell’interesse di un solo condomino, le tabelle millesimali possono essere rettificate, avendo la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma del codice, nei casi in cui risultano redatte in conseguenza ad un errore o quando il valore dell’unità immobiliare varia per più di un quinto.

Nel caso in cui la modifica delle tabelle millesimali è conseguente alla variazione del valore di una unità immobiliare, le spese di rettifica delle tabelle è a carico del proprietario di detto immobile.

art. 69

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

art. 1136 comma 2 del codice civile

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Per avere un preventivo riguardo la stesura e/o variazione delle tabelle millesimali nel vostro condominio o per una consulenza riguardo un possibile errore nel calcolo dei millesimi contattatemi tramite il seguente form oppure scrivimi una mail all’indirizzo [email protected] o telefona al +39 371 161 9088.


Ing. Salvatore Neglia

Ing. Salvatore Neglia opera nel settore Civile/Ambientale offrendo numerosi servizi sia a privati che aziende e proponendo soluzioni tecnicamente ed economicamente performanti, nonché appositamente studiate per le reali esigenze del committente.

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