Nomina dell’amministratore di condominio

Chi è l’amministratore del condominio

Prima di parlare dei particolari inerenti la nomina dell’amministratore di condominio, cerchiamo di dare una definizione di questa figura prevista dal Codice civile e rivista con la riforma del condominio del novembre 2012.

L’amministratore di condominio è l’organo esecutivo del condominio. Egli è il responsabile delle sole parti comuni dell’edificio (definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio), mentre non ha alcun potere in merito alle parti private dell’edificio.

Il rapporto intercorrente tra amministratore e condominio è assimilabile al “mandato con rappresentanza“: a seguito del conferimento di un incarico vi è lo svolgimento di una precisa attività in nome e per conto del condominio. Inoltre egli si impegna a svolgere i compiti propri del suo mandato secondo le regole dell’ordinaria diligenza e senza eccedere i limiti del mandato.

Nomina dell'amministratore di condominio

Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore di condominio?

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.” – dell’art. 1129 c.c comma 1

Ne deriva che sono nel caso di condomini di piccole dimensioni (i così detti “piccoli condomini”) è fatta possibilità dei partecipanti di provvedere, in autonomia, alla gestione del condominio. Tuttavia, nel caso in cui vi siano più di otto condomini, scatta l’obbligo di nominare un amministratore di condominio, interno o esterno.

Nomina dell’amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore di condominio avviene in apposita assemblea condominiale. Risulta fondamentale, quindi, capire quali siano i quorum necessari affinché possa avvenire tale nomina.  L’art. 1136, quarto comma, c.c. cita:

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Mentre il comma 2 dello stesso articolo:

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ne deriva che per la nomina dell’amministratore di condominio è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell’edificio).

Una volta nominato, il mandato dell’amministratore ha una durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Chi può essere nominato amministratore del condominio?

SCIA-Segnalazione-certificata-inizio-attivitàI requisiti che un professionista deve possedere affinché possa essere nominato amministratore di condominio sono elencati all’articolo 71bis delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. In particolare possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

  1. che hanno il godimento dei diritti civili;
  2. non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. non sono interdetti o inabilitati;
  5. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Possono, inoltre, svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice purché i soci posseggano i requisiti sopra elencati.

Fermo restando l’obbligo della formazione periodica, possono svolgere l’attività di amministrazione di condominio anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g), coloro i quali hanno svolto per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’attività di amministratore.

Inoltre, i requisiti ai punti f e g possono essere derogati nel caso in cui sia uno dei condomini dello stabile ad essere nominato amministratore.

Riguardo l’assicurazione professionale dell’amministratore di condominio

Il codice civile, all’articolo 1129, stabilisce che è fatta facoltà dell’assemblea di condominio di subordinare la nomina dell’amministratore di condominio alla presentazione di una polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.

L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe intraprendere.

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